פסק-דין בתיק ע"א 5977/08

השופט י' עמית:

           ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים מיום 14.5.08 (כב' השופט מ' דרורי) בת"א 2525/00 ובת"א 3100/01.

רקע

1.        המערער, איש עסקים ויזם, הבעלים והמנהל של המערערת העוסקת ביזמות בנייה (להלן ביחד: המערערים אוהמערער). בתחילת שנת 1996 ניגשו המערערים למכרז שפרסם מינהל מקרקעי ישראל למכירת שני מגרשים ביישוב צור הדסה לבניית 28 קוטג'ים. אחד מתנאי הסף של המכרז היה קבלת ליווי בנקאי. על מנת להשיג את הליווי הבנקאי נדרש למערערים הון עצמי בסך של כ-2.5 מיליון ש"ח. מאחר שלמערערים לא היה הסכום הנדרש הם פנו למשיב 4 (להלן: דגן) וביקשו ממנו לדאוג לסכום הנדרש בתמורה לשותפות בפרויקט.

2.        דגן פנה אל חברו, המשיב מס' 1 שהוא הבעלים והמנהל של המשיבה מס' 2 (להלן ובהתאמה: המשיב והמשיבה). על פי בקשת דגן, המשיב הסכים להלוות למערערים סכום של כ-1.5 מיליון ש"ח (סכום שווה ערך לחצי מיליון דולר אמריקני לפי שער הדולר באותה עת), לטובת ביצוע הפרויקט. הוסכם כי הריבית בעבור הלוואה זו תעמוד על 17.5% לשנה. המשיב העביר את הסכום למערערים ביום 27.3.96. לאור הצלחתו של דגן בהשגת המימון חתמו המערערים על הסכם שותפות עם דגן לפיו יהא דגן זכאי ל- 50% מרווחי הפרויקט במסגרת חברה משותפת שתוקם בין הצדדים.

           באפריל 1996 זכו המערערים במכרז לביצוע הפרויקט.

3.        ממאי 1996 ועד אוקטובר 1996 השיבו המערערים למשיב 6 תשלומים על חשבון הריבית בסך כולל של 191 אלף ש"ח. לאחר 6 התשלומים הראשונים מצאו עצמם המערערים במחסור באמצעים נזילים להחזר ההלוואה, והוחלט, בעצתו של דגן, על יצירת מתווה חדש לפיו ההלוואה תהפוך להשקעה של המשיב בפרויקט.

           ביום 29.10.96 נחתם הסכם בין המשיב לבין המערערים (להלן: הסכם ההשקעה). בהסכם תואר סכום ההלוואה כ"השקעה" של המשיב אשר בסופו של הפרויקט תניב חלק מן הרווחים. להלן הפסקאות החשובות לעניינו מתוך ההסכם:

"1. המשקיע (המשיב - י.ע.) יעביר לחברה (המערערת - י.ע.) עד ליום _____ סך של 1,700,000 ש"ח (להלן: "קרן ההשקעה") אשר יראו מבחינת הצדדים כהשתתפות של המשקיע בהון העצמי של הפרויקט.

[...]

7. בסיום הפרויקט יתחלקו כל הרווחים ו/או הכספים העודפים שיישארו הסדר לפי הסדר הבא (הטעות במקור - י. ע.):

7.1 החברה (המערערת - י.ע.) תקבל מחצית מרווחי הפרויקט וכן סכום נוסף השווה ל-560,000 $ מתוך המחצית הנותרת של הרווחים. היתרה הנותרת מתוך המחצית השנייה של הרווחים, לאחר ניכוי הסך של 560,000 $ תועבר למשקיע (המשיב - י.ע.).

הסך של 560,000 $ ישולם לפי ערכו בשקלים לפי השער היציג ביום חתימת הסכם זה ובתוספת הפרשי הצמדה למדד תשומות הבניה מיום חתימת ההסכם ועד למועד הפירעון בפועל, לפי תנאי הסכם זה.

7.2 רווחי הפרויקט פירושו - סך כל התקבולים שיתקבלו מאת רוכשי היחידות בפרויקט בניכוי כל הוצאה שהייתה דרושה לשם הפקת תקבולים אלו לרבות: מלוא התשלומים למינהל, לרשות המקומית, לוועדה לתכנון ובניה, למס שבח ומס רכישה, למס ירושה, למתכננים, ליועצים, למפקחים, לקבלנים, לספקים וכן עלות ניהול הפרויקט בנייה, הוצאות משרד וכיוב'. (הוצאות המשרד שייזקפו לחובת הפרויקט לא יעלו על 1/3 מהוצאות המשרד של החברה)."

[במאמר מוסגר: משום מה, נחתמו שני נוסחים של הסכמי השקעה, כאשר הנוסח השני אינו נושא תאריך. החשוב לענייננו כי הוראת סעיפים 7.1 - 7.2 לעיל מופיעה באותו נוסח גם בהסכם ההשקעה השני. בהמשך נתייחס לשני ההסכמים כהסכם ההשקעה].

4.        בסמוך לחתימה על הסכם ההשקעה, ובעידודו של דגן, הוחלט כי המערערים יעסיקו כקבלן משנה לביצוע הפרויקט את חברת "חזי את מני קבלני בנייה בע"מ" (להלן: חזי את מני) שהייתה באותה עת חברה פעילה שעסקה בעבודות בנייה. בעלי חברת חזי את מני היו יחזקאל נחום (חזי) ועמנואל קרוצ'י (מני) שהוא חתנו של המשיב.

           ביום 26.11.96 נחתם הסכם ביצוע פאושלי בין המערערים לבין חזי את מני במסגרתו הוסכם, כי חזי את מני תהיה הקבלן המבצע של הפרויקט ותבנה את כל 28 היחידות בו בהתאם לתנאי המכרז, תוך שהיא מתחייבת למסור את כל היחידות ולסיים את כל העבודות לפי ההסכם עד ליום 15.3.98. בנוסף, חתם חזי נחום על ערבות אישית לפיה הוא ערב באופן אישי לכל התחייבויות חזי את מני כלפי המערערים לפי ההסכם.

           חזי את מני לא עמדה בלוח הזמנים ובאוקטובר 1998 הודיעו המערערים על ביטול הסכם הקבלנות בשל אי עמידתה בלוחות הזמנים. על אף הודעת הביטול ולאחריה עוד ניסו הצדדים להסדיר את המחלוקות ביניהם. במהלך מספר ישיבות שהתקיימו בין המערערת לחזי את מני בחודשים 10-12/98 ובנוכחותו של המשיב, הצהיר הלה כי הוא ערב להתחייבויות שונות של חזי את מני.

ההליכים בבית המשפט המחוזי